La réduction d’impôts prévue par la loi Malraux est accordée au titre d’un investissement réalisé dans un programme de rénovation d’immeubles éligibles à la loi Malraux c’est à dire situés dans le périmètre des Sites Patrimoniaux Remarquables des villes Françaises (comprenant les secteurs sauvegardés, AVAP et ZPPAUP).
Le dispositif concernant les programmes Malraux a connu une importante refonte en 2009 passant d’un système de déduction des travaux réalisés des revenus imposables à un système de réduction d’impôts « one shot ». La loi Malraux a également connu début 2013 un important coup de pouce en étant complètement exclu du plafonnement des niches fiscales. Il s’agit donc actuellement du seul système avec le régime des monuments historiques permettant de réaliser une défiscalisation immobilière sans être soumis à la contrainte du plafonnement des réductions d’impôts de 10.000 € (ou 18.000 € pour les régimes Sofica et Girardin) .
Depuis 2017, un nouveau coup de pouce vient d’être accordé aux programmes Malraux : désormais le plafond de dépense de 400.000 € pour 4 ans, apprécié alors annuellement avec un plafond à hauteur de 100.000 € maximum de travaux par an, vient d’être révisé. En effet, si le plafond reste fixé à 400.000 € de dépenses éligibles à la réduction d’impôts Malraux pour une période de 4 ans, le plafond de 100.000 € annuel n’est plus applicable. On peut donc désormais défiscaliser 400.000 € de travaux Malraux la même année.
Un mécanisme de report de la réduction d’impôts ainsi obtenue a été mis en place. En effet la fraction de la réduction d’impôts obtenue dépassant l’impôt dû pourra désormais être reportée au titre des 3 années suivant la réalisation des dépenses.
Le principe de la défiscalisation loi Malraux, créée par André Malraux en 1962, est de protéger le patrimoine immobilier Français en encourageant les programmes de rénovation des immeubles situés dans les secteurs sauvegardés (95 en France, dont Bordeaux, Nantes, La Rochelle, Montpellier….), d’une aire de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine, ou d’un quartier ancien dégradé.
L’opération doit être déclarée d’utilité publique ou doit bénéficier de l’établissement d’un plan de sauvegarde et de mise en valeur par arrêté préfectoral.
En conséquence de la loi de Finance Rectificative pour 2016, les Sites Patrimoniaux Remarquables (SPR) sont désormais intégrés dans la loi Malraux, ces sites regroupant au sein d’un dispositif unique les anciens secteurs sauvegardés, AVAP, et ZPPAUP (Zones de Protection du Patrimoine Architectural Urbain).
La loi Malraux s’applique donc à trois types de secteurs :
Pour en savoir plus sur la loi Malraux, nous vous invitons à regarder notre vidéo consacrée à ce régime de défiscalisation :
L’intérêt pour l’investisseur de réaliser une opération de défiscalisation au sein d’un programme Malraux est de bénéficier de 30% de réduction d’impôts « one shot » au titre des travaux réalisés sur des biens situés dans les Sites Patrimoniaux Remarquables avec PSMV approuvé, les QAD, et les NPNRU des villes Françaises, et de 22% de réduction d’impôts « one shot » dans les SPR avec PVAP approuvé ou dont le programme de restauration a été déclaré d’utilité publique.
La réduction d’impôts Malraux est imputable en totalité sur l’année de réalisation des travaux, en général, les opérations proposées étalent les travaux sur deux ou trois années ce qui permet de réduire son imposition sur une durée intéressante (la loi permettant d’étaler au maximum sur 4 exercices fiscaux les travaux ouvrant droit à la réduction d’impôts Malraux).
Pour bénéficier de ce régime, l’investisseur ou le collectif d’investisseurs doit s’engager à restaurer l’ensemble de l’immeuble et de louer les logements nus pendant au moins 9 ans, dans les 12 mois qui suivent la réalisation des travaux. Attention, l’excédent de réduction d’impôt sur l’impôt dû n’était pas reportable jusqu’au 1er Janvier 2017, elle l’est désormais pour les programmes ayant reçu un permis de construire après cette date.
Acquérir un bien immobilier dans l’ancien, remis à neuf Accéder à des adresses rares en centre-villes
Obtenir une réduction d’impôts hors plafonnement des niches fiscales
Participer à la rénovation/sauvegarde du patrimoine en centre-ville
A noter que ces disposition peuvent se cumuler avec un second dispositif incitatif à la rénovation du patrimoine immobilier urbain : les subventions de l’Agence Nationale pour l’Habitat ou Anah qui permet de bénéficier de subvention substantielles en contrepartie d’un plafonnement des loyers et des ressources locataire.
Cette subvention couvre en général le manque à gagner sur la période de conventionnement (de 9 ou 12 ans) et permet de bénéficier d’un abattement fiscal de 30% ou 60% sur le loyer imposable selon le niveau de plafonnement choisi.
Enfin, il est possible d’acquérir un bien en Malraux en indivision ou en SCI fiscalement translucide, les associés ou indivisaires se répartissant alors la réduction d’impôts au pro rata de détention. Il est également possible de se porter acquéreur de programmes Malraux via des véhicules d’investissement collectifs (SCPI Malraux).
CAS PRATIQUE
Illustration d’un investissement en loi Malraux : Découvrez notre cas pratique pour comprendre la loi Malraux
Nous vous invitons à lire notre article « Comprendre la loi Malraux » pour découvrir un cas concret sur un appartement T2 à Montpellier.
Les secteurs sauvegardés, les ZPPAUP, et les Sites Patrimoniaux Remarquables
Les secteurs sauvegardés, créés par la loi Malraux de 1962, sont des zones urbaines faisant l’objet d’une protection en raison de leur caractère esthétique, historique ou étant de nature à justifier la restauration et la mise en valeur de tout ou une partie de l’ensemble d’immeubles qui les composent.
Les ZPPAUP ou Zones de Protection du Patrimoine Architectural Urbain et Paysager ont été introduites en 1983. Elles sont définies à l’initiative de la commune par le préfet de Région avec l’assistance de l’Architecte des Bâtiments de France et couvre en général des zones représentant un intérêt esthétique ou historique. Tout travaux réalisé dans cette zone nécessitera une autorisation spéciale et devra suivre les préconisations de l’architecte des bâtiments de France.
Afin de regrouper ces différents secteurs dans un seul dispositif le législateur a créé via loi de finance rectificative pour 2016 les Sites Patrimoniaux Remarquables (SPR) qui regroupent désormais ces différents secteurs.
Pour trouver un programme éligible à la loi Malraux il faut souvent commencer par cibler la ou les villes au sein desquelles on souhaite investir. Attention toutefois, toutes les villes ne sont pas éligibles à la loi Malraux ! En effet, la loi Malraux concerne les secteurs classés pour la préservation du patrimoine.
Voici la carte de France des villes disposant de tels secteurs :
Télécharger la carte de France des villes éligibles à la loi Malraux au format PDF
Afin de réaliser un investissement intéressant en loi Malraux il conviendra de se couvrir face aux risques et de bien vérifier la valeur de revente de l’immeuble et de comparer par rapport aux locaux neufs à situation comparable. Il faudra également de vérifier le rapport travaux / foncier en fonction de la taille de la ville (dans les petites villes le pourcentage de foncier doit être inférieur à celui des grandes villes) et de vérifier la part des travaux défiscalisables en loi Malraux dans le prix de revient global.
Pour en savoir plus, n’hésitez pas à contacter l’un de nos conseillers spécialisé.
Depuis 2009, il est possible pour un promoteur de vendre un bien immobilier à rénover dans le cadre d’un programme Malraux via un contrat de vente spécifique à ce régime. Il n’est donc plus obligatoire de justifier du paiement des travaux par l’Association Foncière Urbaine Libre (AFUL) comme c’était le cas auparavant. Ce régime de la vente d’immeuble à rénover, régi par l’article L262 -1 du code de la construction et de l’habitation, est entrée en vigueur fin 2008 via la loi ENL.
Il confère à l’investisseur une protection supplémentaire dans le cadre de son projet d’investissement Malraux. En effet, cette loi prévoit que la vente d’immeuble à rénover soit faite sous forme de promesse de vente suivi la signature d’un acte authentique de vente. A la signature de la promesse, le vendeur est engagé sur la réalisation des travaux de rénovation conformément aux spécifications du contrat de vente et doit fournir les garanties et assurances nécessaires (garantie extrinsèque d’achèvement) lors de la signature de l’acte de vente.
A lire : Malraux VIR et Malraux ASL : Toutes les différences à connaître
Afin d’être éligible à la défiscalisation, un programme Malraux doit respecter les conditions suivantes :
Les travaux éligibles à la réduction d’impôts Malraux sont :
Enfin, les programmes Malraux rénovés sont généralement situés dans les secteur sauvegardés des centres villes historiques des villes de province. Ils jouissent donc en général d’un emplacement central, de qualité et permettent donc d’envisager une bonne protection du capital à terme et dans certains cas une valorisation potentielle du bien pendant la période de conservation.
Jusqu’en 2017 la loi de défiscalisation Malraux est soumise à un plafonnement de travaux éligibles à la réduction d’impôts Malraux de 100.000 € par an par foyer fiscal, soit une réduction d’impôts maximum de 30.000 € par an. Ce plafond annuel a été supprimé à compter du 1er Janvier 2017 pour les programmes ayant reçu un permis de construire postérieur à cette date pour ne conserver qu’un plafond pluriannuel de 400.000 € pour 4 ans, utilisé de façon libre pendant ces 4 années.
Ainsi, un investisseur peut désormais à compter du 1er Janvier 2017 bénéficier d’une réduction d’impôts en loi Malraux pouvant aller jusqu’à 120.000 € sur une année s’il réalise la totalité des travaux permis sur l’année en cours.
En termes de plafonnement des niches fiscales, les programmes Malraux ne sont plus soumis aux règles de limitation des avantages fiscaux. Ils représentent donc une opportunité pour les investisseurs souhaitant utiliser le levier de la défiscalisation pour se constituer un patrimoine de dépasser la limite de 10.000 € de réduction d’impôts fixé par le plafonnement des niches fiscales (augmenté à 18.000 € pour les opérations réalisées au sein d’une Sofica ou d’une Girardin).
Au vu des récents développements des lois de finances et des règles de plafonnement des niches fiscales, il nous semble particulièrement intéressant d’investir au sein d’un programme Malraux pour réduire l’imposition. En effet, le régime déjà attractif du fait de l’attribution de l’avantage fiscal sur une seule année au lieu de 9 à 15 ans sur les autres régimes de défiscalisation immobilière, bénéficie désormais d’une dérogation quand à la règle de limitation des réductions d’impôts à 10.000 € ou 18.000 € par an et par foyer fiscal.
Toutefois, il convient d’être vigilant sur l’emplacement du programme en question et sur son potentiel de location et de revente. Ainsi, notre conseil numéro un reste de cibler des villes importantes ayant le statut de métropole régionale (Bordeaux, Nantes, Montpellier…) et une population étudiante suffisante pour rendre le marché locatif attractif.
D’autre part il conviendra de porter une attention toute particulière au prix de revient de l’investissement. En effet, s’il est tout à fait compréhensible qu’un immeuble proposé en rénovation Malraux soit plus cher que le marché local de l’ancien (coût de la rénovation comprenant les parties communes, prestations imposées par les ABF, démarches administratives complexes imposées par la réglementation…), cela doit rester dans une proportion raisonnable, et une fois la réduction d’impôts déduite du prix d’achat, le prix de revient doit être comparable au prix de revient du neuf non éligible Malraux dans le secteur.
A lire : Notre explication des prix pratiqués sur les programmes en loi Malraux
Beaucoup d’investisseurs comparent les prix du marché dans l’ancien aux prix des programmes en loi Malraux.
Nous vous expliquons ici pourquoi les programmes Malraux sont différents et en quoi ils représentent un vrai potentiel d’investissement patrimonial.
Vous souhaitez défiscaliser via la loi Malraux ?
Pour être accompagné et conseillé pour votre projet d’investissement en loi Malraux, n’hésitez pas à nous contacter via le formulaire ci-dessous.
Contactez-nous pour en savoir plus
Nos conseillers sont à votre écoute pour vous accompagner dans votre projet. Nous vous aideront à trouver la solution la plus adaptée à votre situation.
Veuillez utiliser le formulaire de contact ci-dessous ou demander à être appelé(e) par un de nos conseillers.
